Giải chấp là gì? Thủ tục và điều kiện giải chấp tài sản 2025

Giải chấp là một khái niệm quan trọng trong các giao dịch tài chính - ngân hàng, liên quan đến tài sản thế chấp. Với nhiều người, đây là bước không thể thiếu để lấy lại toàn quyền sở hữu tài sản của mình sau khi thanh toán xong khoản vay. Vậy giải chấp là gì, thủ tục thực hiện giải chấp như thế nào và các rủi ro nếu không thực hiện giải chấp đúng hạn? Hãy cùng HomeCredit tìm hiểu rõ hơn qua bài viết sau nhé! 

Bài viết liên quan:

• Giải ngân là gì? Định nghĩa và hình thức giải ngân khi vay tiền
• Nợ chú ý là gì? Nợ chú ý có vay tiền tín chấp được không?
• Vay tiền ảnh hưởng như thế nào đến điểm tín dụng?

Giải chấp là bước quan trọng để lấy lại toàn quyền sở hữu tài sản của mình

1. Giải chấp là gì? 

Giải chấp (hay còn gọi là xóa thế chấp) là một thủ tục pháp lý nhằm kết thúc quá trình sử dụng tài sản làm đảm bảo cho một khoản vay, thường được tiến hành sau khi hoàn thành nghĩa vụ trả nợ cho ngân hàng hoặc tổ chức tín dụng. Nói cách khác, giải chấp chính là thủ tục đưa tài sản về trạng thái tự do sở hữu, không còn bị ràng buộc bởi nghĩa vụ vay vốn.

Việc tiến hành giải chấp đúng hạn giúp người vay nhận lại toàn bộ quyền liên quan đến tài sản của mình, đồng thời tránh ảnh hưởng đến điểm tín dụng cic , từ đó giúp ích cho các hoạt động vay vốn sau này. 

Thực hiện giải chấp đúng hạn giúp tránh ảnh hưởng đến các hoạt động dân sự

2. Sự khác nhau giữa đáo hạn và giải chấp là gì?

Giải chấp thường bị nhầm lẫn với đáo hạn vì cả 2 hình thức này đều được tiến hành dựa trên việc thanh toán nợ gốc cho ngân hàng/ tổ chức tín dụng khi đến hạn. Vậy, điều khác nhau giữa đáo hạn và giải chấp là gì?

Thực tế, giải chấp chỉ diễn ra sau khi nghĩa vụ tài chính đã hoàn tất trong khi đó đáo hạn là việc làm mới lại khoản vay khi đến thời hạn phải trả hết nợ cho ngân hàng nhằm mục đích kéo dài thời gian thanh toán nợ. Trước khi đáo hạn, người vay có thể thực hiện giải chấp tài sản hoặc không (tùy theo mục đích và khoản vay tiếp theo). 

2. Khi nào cần giải chấp tài sản?

Giải chấp thường được tiến hành khi đã hết hạn hợp đồng vay ngân hàng hoặc tổ chức tín dụng. Tuy nhiên, bạn có thể thực hiện giải chấp trong các trường hợp sau:

• Có nhu cầu giao dịch tài sản như bán, chuyển nhượng, tặng, thừa kế,...
• Muốn chuyển đổi hình thức vay hoặc thay đổi tài sản thế chấp
• Tất toán trước hạn và muốn xác nhận tài sản đã hết nghĩa vụ bảo đảm
• Tái cấu trúc khoản vay tại tổ chức tín dụng khác
• Điều chỉnh mục đích sử dụng tài sản  như xin cấp sổ hồng, chuyển đổi mục đích đất,...

Điều kiện để thực hiện giải chấp là người vay phải thanh toán toàn bộ khoản nợ, bao gồm gốc + lãi + chi phí phát sinh. Theo Nghị định 102/2017/NĐ-CP, việc giải chấp còn phụ thuộc thêm và nhiều yếu tố như sự thay đổi về biện pháp bảo đảm, tình trạng của tài sản thế chấp, quyết định của cơ quan có thẩm quyền hoặc thỏa thuận giữa các bên.

Giải chấp sẽ được thực hiện khi người vay thanh toán toàn bộ khoản nợ

3. Điều kiện để được giải chấp là gì? 

Không phải mọi trường hợp trả hết nợ đều có thể tiến hành giải chấp ngay lập tức. Căn cứ vào Điều 21 Nghị định 102/2017/NĐ-CP, việc giải chấp sẽ được tiến hành khi người vay đảm bảo các điều kiện sau:

• Hoàn tất toàn bộ nghĩa vụ tài chính: Bao gồm tiền gốc, lãi và các khoản phí khác phát sinh theo hợp đồng tín dụng
• Tài sản không bị tranh chấp hoặc kê biên: Nếu đang trong quá trình tố tụng hoặc bị kê biên, tài sản sẽ không đủ điều kiện để giải chấp
• Có xác nhận từ bên nhận thế chấp: Thường là ngân hàng hoặc tổ chức tín dụng xác nhận đã hoàn tất nghĩa vụ
• Không vi phạm thỏa thuận tín dụng: Các hành vi vi phạm có thể ảnh hưởng đến quyền đề nghị giải chấp.

4. Thủ tục giải chấp tài sản bảo đảm

Tài sản thế chấp thường có giá trị lớn và tương xứng với khoản vay. Giá trị của tài sản do ngân hàng hoặc tổ chức tín dụng quyết định sau khi thẩm định tài sản, thông thường dựa trên giá trị thị trường và khả năng thu hồi nợ của tài sản đó.số tiền vay. Tại Việt Nam, một số loại tài sản có thể dùng để đảm bảo thế chấp bao gồm: 

• Sổ đỏ, sổ hồng
• Căn hộ chung cư
• Xe ô tô, tài sản giá trị cao
• Chứng khoán, cổ phiếu còn giá trị. 

Thủ tục thực hiện giải chấp sẽ khác nhau phù thuộc vào từng loại tài sản thế chấp. Nhìn chung, quy trình này khá đơn giản. 

4.1. Giải chấp sổ đỏ/ sổ hồng

Hồ sơ cần chuẩn bị:

Để quá trình giải chấp diễn ra nhanh chóng, bạn cần chuẩn bị:

• Đơn yêu cầu xóa đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất
• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sổ hồng)
• Bản sao Căn cước công dân của người thế chấp tài sản
• Văn bản chấp thuận xóa đăng ký thế chấp hoặc văn bản xác nhận giải chấp của ngân hàng hoặc tổ chức tín dụng.

Quy trình thực hiện:

Giải chấp sổ đỏ được thực hiện theo quy trình sau:

• Bước 1: Nộp hồ sơ giải chấp tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp phường/ xã hoặc cơ quan có thẩm quyền tương đương
• Bước 2: Cơ quan đăng ký sẽ tiến hành kiểm tra tính hợp lệ của hồ sơ và thông báo kết quả kiểm tra trong vòng 3 ngày kể từ ngày tiếp nhận hồ sơ
• Bước 3: Nếu hồ sơ hợp lệ, cơ quan đăng ký sẽ tiến hành xóa đăng ký thế chấp trên sổ hồng, sổ địa chính và sổ theo dõi biến động đất đai
• Bước 4: Sau khi hoàn tất thủ tục, bạn sẽ nhận lại sổ đỏ/ sổ hồng đã được giải chấp.

Sổ đỏ/ sổ hồng là tài sản thế chấp thường thấy tại Việt Nam

4.2. Giải chấp xe ô tô, tài sản giá trị cao

Ô tô là một tài sản giá trị cao, có thể được sử dụng để thế chấp vay vốn. Sau khi hoàn thành nghĩa vụ vay, bạn có thể tiến hành giải chấp ô tô với hồ sơ và quy trình như sau:

Hồ sơ cần chuẩn bị:

Để tiến hành giải chấp ô tô, bạn cần chuẩn bị:

• Đơn yêu cầu xóa đăng ký thế chấp tài sản ô tô (theo mẫu)
• Giấy chứng nhận quyền sử dụng xe ô tô
• Cà vẹt xe
• Bản sao có chứng thực Căn cước công dân của người đi làm thủ tục
• Giấy thông báo đã hoàn thành nghĩa vụ nợ với ngân hàng.

Quy trình thực hiện:

Quá trình giải chấp xe ô tô diễn ra khá đơn giản:

• Bước 1: Hoàn thiện đầy đủ các giấy tờ theo danh sách trên và nộp hồ sơ tại nơi đăng ký thế chấp (thường là Phòng CSGT nơi đăng ký xe hoặc Trung tâm đăng kiểm)
• Bước 2: Chờ cơ quan tiếp nhận và xử lý hồ sơ. Nếu hồ sơ hợp lệ, sẽ tiến hành xóa đăng ký thế chấp và trả kết quả trong ngày. Nếu hồ sơ chưa hợp lệ, bạn sẽ được hướng dẫn bổ sung hoặc chỉnh sửa
• Bước 3: Xác nhận kết quả: Nếu kết quả là Tài sản không thế chấp hoặc đã làm thủ tục xóa thế chấp thì xe của bạn đã được giải chấp thành công. Ngược lại, nếu dòng chữ trên không hiển thị thì hồ sơ của bạn không hợp lệ. Lúc này, bạn cần lên cơ quan nhận hồ sơ để được hỗ trợ hoàn thiện.

Cần chuẩn bị giấy chứng nhận quyền sử dụng xe khi tiến hành giải chấp xe ô tô

4.3. Giải chấp căn hộ chung cư

Với các căn hộ thuộc dự án đang bị thế chấp, việc chuyển nhượng sở hữu chỉ có thể thực hiện sau khi hoàn tất thủ tục giải chấp. Nếu không thực hiện giải chấp, hợp đồng mua bán sẽ không có giá trị pháp lý và người mua có thể mất trắng tài sản.

Giải chấp căn hộ chung cư thường phức tạp hơn so với các loại tài sản khác do: 

• Liên quan đến nhiều bên thứ ba: Khác với đất nền hoặc xe cá nhân, căn hộ chung cư thường phải có xác nhận từ ban quản lý dự án, chủ đầu tư hoặc hợp đồng mua bán chưa sang tên
• Căn hộ chung cư là tài sản có tính pháp lý phức tạp: Nhiều căn hộ được thế chấp dưới dạng “hợp đồng mua bán” thay vì sổ hồng. Khi đó, bạn phải chuyển đổi trạng thái tài sản từ hợp đồng sang quyền sở hữu được ghi nhận
• Thủ tục hành chính kéo dài do nhiều lý do như sổ hồng đứng tên chung, căn hộ chưa nghiệm thu hoặc chồng chéo nhiều hợp đồng tín dụng.

Để thực hiện giải chấp căn hộ chung cư thành công, bạn cần tuân thủ các bước sau:

• Bước 1: Xác minh các thông tin cần thiết liên quan đến dự án như: tên chủ đầu tư, đăng ký kinh doanh và các bên hợp tác. Việc kiểm tra thông tin có thể được thực hiện tạ Cục đăng ký giao dịch, ngân hàng cấp tín dụng hoặc Phòng Tài nguyên và Môi trường
• Bước 2: Yêu cầu chủ đầu tư tiến hành giải chấp cho căn hộ
• Bước 3: Ngân hàng làm thông báo xóa đăng ký thế chấp cho căn hộ, thực hiện xác nhận với Phòng Tài nguyên và Môi trường.

Giải chấp căn hộ chung cư thường khá phức tạp do  phải có xác nhận từ nhiều bên liên quan.

4.4. Giải chấp chứng khoán, cổ phiếu

Để thực hiện giải chấp với các tài sản như chứng khoán, cổ phiếu đang bị phong tỏa trong giao dịch ký quỹ hoặc làm tài sản bảo đảm cho khoản vay, người vay cần:

• Bước 1: Liên hệ ngân hàng/ công ty chứng khoán để đề nghị xóa trạng thái cầm cố
• Bước 2: Ký xác nhận giải chấp tại hệ thống lưu ký chứng khoán
• Bước 3: Nhận xác nhận giải chấp qua email hoặc văn bản chính thức. 

Nếu không chủ động giải chấp đúng hạn, chứng khoán và cổ phiếu có thể bị "bán giải chấp" theo quy định về quản lý rủi ro của công ty chứng khoán.

5. Thời gian giải chấp mất bao lâu?

Giải chấp có nhanh hay không còn tùy vào loại tài sản và cơ quan tiếp nhận. Thông thường, thời gian giải chấp không kéo dài quá 1 tuần: 

• Giải chấp sổ đỏ/ sổ hồng: Từ 3 - 5 ngày làm việc
• Giải chấp xe ô tô: Trong ngày hoặc 1 - 2 ngày
• Giải chấp căn hộ chung cư: Từ 3 - 5 ngày làm việc
• Giải chấp cổ phiếu, chứng khoán: từ 1 - 2 ngày làm việc

Trong trường hợp cần gấp, bạn có thể yêu cầu xử lý hồ sơ giải chấp theo hình thức nhanh với một số chi phí bổ sung.

Thời gian thực hiện giải chấp thường chưa đến 1 tuần

6. Chậm giải chấp có sao không?

Việc chậm thực hiện giải chấp có thể gây nhiều ảnh hưởng đến cả bên vay và bên cho vay.

6.1. Đối với người vay

Nếu người vay chậm giải chấp hoặc không giải chấp khi đến hạn do chưa thanh toán xong khoản vay có thể dẫn đến nhiều vấn đề: 

• Không thể giao dịch tài sản: Khi tài sản chưa được giải chấp thì người vay sẽ bị hạn chế các quyền sở hữu tài sản như mua bán, chuyển nhượng hoặc gặp trở ngại khi xin cấp phép, chuyển đổi mục đích sử dụng tài sản
• Phần vay chuyển thành nợ quá hạn: Phần vay chưa được thanh toán sẽ bị chuyển thành nợ quá hạn, ảnh hưởng nghiêm trọng đến lịch sử tín dụng của người vay
• Xếp hạng nợ xấu trên CIC: Thông tin nợ quá hạn sẽ được cập nhật trên Trung tâm Thông tin tín dụng Quốc gia Việt Nam (CIC), gây khó khăn cho việc vay vốn hoặc tiếp cận các dịch vụ tài chính khác trong tương lai
• Phạt quá hạn: Người vay sẽ phải chịu mức phạt lãi suất cao hơn so với lãi suất thông thường của khoản vay
• Áp lực đòi nợ: Ngân hàng sẽ tiến hành các biện pháp đòi nợ như gọi điện, gửi thư nhắc nhở, thậm chí có thể khởi kiện.

Chậm thực hiện giải chấp có thể làm tăng nguy cơ ghi nhận nợ xấu

6.2. Đối với tổ chức tài chính/ngân hàng

Việc người vay chậm giải chấp không làm ảnh hưởng không nhỏ đến uy tín cũng như doanh thu của ngân hàng hoặc tổ chức tín dụng:

• Ảnh hưởng đến uy tín: Tỷ lệ nợ xấu cao sẽ làm giảm uy tín của ngân hàng trên thị trường tài chính, khiến khách hàng mất lòng tin và chuyển sang các ngân hàng khác
• Tăng chi phí để lập quỹ dự phòng: Ngân hàng phải dành nhiều chi phí hơn cho việc quản lý nợ xấu, đòi nợ và xử lý tài sản thế chấp.

Chậm giải chấp có thể làm ngân hàng sụt giảm doanh thu do mất nhiều chi phí quản lý nợ

7. Một số lưu ý quan trọng khi tiến hành giải chấp là gì

Thực hiện giải chấp tuy đơn giản nhưng người vay cần lưu ý: 

• Chủ động yêu cầu ngân hàng cấp văn bản xác nhận giải chấp ngay sau khi hoàn thành nghĩa vụ vay nợ.
• Kiểm tra kỹ hợp đồng vay để đảm bảo không có các điều khoản gia hạn nghĩa vụ thế chấp.
• Chuẩn bị đầy đủ hồ sơ trước khi đến cơ quan tiếp nhận để tránh đi lại nhiều lần.

8. Các câu hỏi thường gặp về giải chấp

8.1. Giải chấp có giống với thanh lý hợp đồng không?

Không. Thanh lý hợp đồng là kết thúc quan hệ hợp đồng tín dụng, còn giải chấp là thủ tục xóa ràng buộc pháp lý của tài sản bảo đảm.

8.2. Đã trả xong nợ nhưng quên không làm giải chấp thì sao?

Hoàn thành nghĩa vụ vay nợ nhưng chưa giải chấp thì tài sản của bạn vẫn bị ràng buộc trên hệ thống quản lý nhà nước. Điều này ảnh hưởng đến các giao dịch dân sự sau này như chuyển nhượng hay mua bán. Vì vậy, hãy làm thủ tục giải chấp sớm nhất có thể, tốt nhất là ngay sau khi trả hết nợ.

Nên làm thủ tục giải chấp ngay sau khi hoàn thành nghĩa vụ vay nợ

8.3. Ngân hàng có tự động giải chấp sau khi tôi trả hết nợ không?

Không. Theo pháp luật hiện hành, người vay phải chủ động đề nghị giải chấp và thực hiện đầy đủ hồ sơ.

Giải chấp đúng hạn là bước cuối cùng để khẳng định bạn đã hoàn toàn làm chủ tài sản và không còn bất kỳ ràng buộc pháp lý nào với tổ chức tín dụng. Nếu bỏ qua hoặc trì hoãn, bạn có thể gặp nhiều trở ngại trong các giao dịch dân sự, từ mua bán, chuyển nhượng đến đăng ký thay đổi tài sản.

Để đảm bảo quyền lợi của mình, bạn nên chủ động tìm hiểu thông tin và thực hiện thủ tục giải chấp đúng quy trình, đúng thời điểm. Đây không chỉ là quyền lợi mà còn là trách nhiệm để bảo vệ tài sản của chính bạn.

Ngoài vay thế chấp, hiện nay các ngân hàng và công ty tài chính đã và đang cung cấp nhiều dịch vụ vay không thế chấp, khách hàng không cần sử dụng tài sản để đảm bảo khoản vay. Trong số đó, gói vay tiền Home Credit với hạn mức lên đến 250 triệu đồng cùng lãi suất ưu đãi chỉ từ 0,75%/tháng giúp khách hàng có thể vay linh hoạt nhanh chóng. 

Đừng quên tìm hiểu thêm các kiến thức tài chính hữu ích và mẹo quản lý chi tiêu hiệu quả tại Cẩm nang Tài chính số Toàn diện của Home Credit!

---

Blog Home Credit - Cẩm nang Tài chính số Toàn diện 

Tài chính không chỉ là những con số mà còn là chìa khóa mở ra sự tử chủ và ổn định trong cuộc sống. Với Blog Cẩm nang Tài chính số Toàn diện, Home Credit sẽ giúp bạn: 

• Nắm vững kiến thức về tín dụng và nợ để tránh các rủi ro tài chính 
• Hiểu rõ kiến thức tài chính tổng quan và cách quản lý tài chính cá nhân hiệu quả 
• Học cách quản lý chi tiêu và kiểm soát dòng tiền, từ kiếm tiền, tiết kiệm cho đến đầu tư theo năng lực, hướng đến độc lập và tự do tài chính 
• Thực hiện thanh toán dễ dàng, an toàn, từ mua sắm đến các hóa đơn thiết yếu  

Chủ động hiểu về tài chính cũng chính là cách để bạn vững tâm trước mọi quyết định lớn nhỏ. Truy cập trang Cẩm nang Tài chính số Toàn diện của Home Credit ngay hôm nay!